Прехвърляне на имот – евтини варианти

Прехвърлянето на недвижим имот може да се окаже скъпо начинание, особено ако предварително нямате нужната нагласа по отношение на разходите.

При покупка например, освен цената на самия имот, страните по сделката трябва да платят нотариални такси, местен данък, държавни такси, възнаграждение за адвоката (ако ползват адвокатски услуги), такса за изготвяне на нотариален акт и други.

За да посрещнете тези разходи, в повечето случаи ще са ви нужни поне няколко хиляди лева.

Не е изключено също така данъчната оценка да бъде значително по-ниска от пазарната, което допълнително усложнява избора как да се оформи сделката.

Съществуват обаче варианти за по-евтино прехвърляне на собственост, които могат да се окажат особено полезни при прехвърляне на имот между роднини, при уредба на наследствени отношения или в случаи, при които не се търси търговска изгода.

Прехвърляне чрез дарение

Един от най-евтините начини за прехвърляне на имот е чрез дарение, особено когато страните са в близко роднинство.

Законът предвижда значително намалени такси при дарение между роднини по права линия. Така прехвърлянето на имот на дете или на внуци се извършва на по-ниска цена.

В тези случаи местният данък за дарение е едва 0,1%, а в някои общини дори е напълно освободен. Освен това, не се начислява и ДДС.

По отношение на нотариалните такси може да се каже, че при дарение те се изчисляват върху по-ниската измежду данъчната оценка и декларираната стойност.

Дарението е безвъзмезден акт, при който дарителят прехвърля имота доброволно, без да получава насрещна материална изгода. Това обаче носи и известни рискове.

Един от тях е възможността за оспорване от други наследници след смъртта на дарителя, ако се нарушава запазената част от наследството на някой от тях.

В определени случаи дарението може да бъде отменено, ако надареният прояви неблагодарност или наруши моралните си задължения към дарителя.

Ето защо, дори когато изглежда като безпроблемен вариант, дарението изисква внимателна преценка на дългосрочните последствия.

Прехвърляне на имот чрез делба

Друг вариант, който може да се окаже много изгоден, но и не винаги е възможен, е прехвърлянето на имоти чрез делба.

В повечето случаи при този вид сделки имаме разменяне на две недвижими вещи между двама собственици.

Ако стойностите на имотите са сходни, това може да спести необходимостта от прехвърляне на големи парични суми и свързаните с това банкови такси или данъци.

Често се прилага в случаите, когато двама наследници искат да си разпределят имоти, без да си заплащат един на друг.

При замяната се съставя един нотариален акт, в който се описват и двата имота и се урежда тяхната стойност.

Данъчните и нотариалните такси се начисляват за всеки от имотите поотделно, но има възможност за договаряне на това кой поема разходите.

Макар да не е непременно най-евтиният способ, прехвърлянето на имот чрез делба може да се окаже най-разумна алтернатива на покупко-продажбата, особено ако целта не е печалба, а пренареждане на собственост между близки лица.

Когато имотът е само един, покупко-продажбата на имота между роднините също е вариант. При нея имотът остава за страната, която иска да го запази, а другата страна получава пари за своя дял.

Дарение на имот срещу гледане

Договорът за издръжка и гледане е популярен начин за прехвърляне на имот, особено сред възрастни хора, които желаят да си осигурят спокойствие.

В замяна те предоставят жилището си на свой близък човек (роднина, приятел) или трето лице.

Според този договор едната страна се задължава да се грижи за другата (физически, морално, здравословно) и след време получава собствеността върху имота.

Цената за прехвърляне на имот срещу гледане обикновено е много по-ниска спрямо обикновената покупко-продажба. Таксите са върху данъчната оценка или пазарната стойност – която е по-висока.

Освен това, често се прилагат облекчени ставки, тъй като сделката се третира като прехвърляне с цел грижа, а не с търговска цел.

Важно е обаче да се знае, че такъв договор е условен. Той може да бъде развален, ако задълженията по него не се изпълняват.

Съдебната практика съдържа немалко случаи, в които прехвърлен имот е бил върнат обратно на възрастния собственик поради липса на грижи.

Това означава, че и двете страни трябва добре да обмислят дали са готови да поемат съответните отговорности.

Пазарна цена и данъчна оценка – какво влияе върху разходите

Когато се прехвърля имот, независимо от вида на сделката, таксите се изчисляват върху по-високата стойност между пазарната цена и данъчната оценка.

Това означава, че дори страните да се договорят за по-ниска цена, ако данъчната оценка е по-висока, таксите ще се изчислят върху нея.

В случай че се декларира занижена цена, рискувате бъдеща проверка от НАП или санкции за укриване на данъци.

Оптимизирането на разходите е възможно, когато се познават параметрите на оценката и се избере разумна форма на сделка.

При имот с ниска данъчна оценка и висока пазарна цена например, дарението може да излезе по-евтино от продажбата.

Но ако данъчната оценка е изключително висока спрямо реалната стойност, може да се помисли за правна алтернатива като замяна или договор за издръжка.

Допълнителни съвети за спестяване на разходи

Има някои практични съвети, които могат да ви помогнат да намалите разходите при прехвърляне на имот и еди от тях е изборът на нотариус.

Макар таксите да са в определен диапазон, всеки нотариус има право да определи конкретна ставка в рамките на установения минимум и максимум.

Така че сравнението между различни нотариуси може да доведе до спестяване на стотици левове.

Добре е също така да се консултирате с опитен юрист по недвижимости преди да предприемете каквато и да било стъпка.

Той може да ви помогне да оформите сделката така, че да е максимално изгодна за вас, законна, сигурна и с минимални разходи.

Правилното подготвяне на документацията, предварителната проверка на имота за тежести и ясното разбиране на правните последици са много важни.

Това са все неща, които могат да ви спестят не само пари, но и много проблеми впоследствие. Помнете едно – евтината сделка не бива да се превръща в скъпо усложнение след време.