Договор за наем

Наемът на ново жилище или друг тип имот обикновено носи хубави емоции и вълнение, но и притеснения относно подписването на договора за наем. Подписването на такъв тип договор за недвижим имот е нормална, стандартна и законна процедура и без значение от коя от двете страни по договора сте, той не бива да ви притеснява.

Ако имате въпроси относно същността на договора, съдържанието му и неговото прекратяване, ние сме готови да отговорим на всички тях, за да сте спокойни и информирани, когато дойде моментът за сключване на договор за наем.

Какво съдържа и какъв е срокът на договора за наем

Договорът за наем обикновено се сключва в писмена форма и съдържа важна информация за наема, срока на наемане на недвижимия имот и права и задължения на страните по договора. С него наемодателят се задължава да предаде наетия имот на наемателя в състояние, отговарящо на нуждите, за които е нает имотът.

Ако имотът или вещта не са в състоянието, в което трябва да бъдат, наемателят има право да поиска ремонт, намаляване на цената или разваляне на договора. За да се отрази състоянието на имота, обикновено при подписване на договор за наем се прави и приемо-предавателен протокол, в който се описват забележки по имота, ако има такива.

В договора за наем са споменати и права и задължения на двете страни. Наемателите имат основно задължение да плащат уговорения наем в уговорения срок и разходите, свързани с използването на имота, ако става дума за наем на жилище например. Тези разходи са ток, вода, отопление и всичко подобно, което наемателят използва.

Друго задължение на наемателя е да използва наетия имот по предназначение. Тоест ако го е наел като апартамент, в който да живее, да не го превръща в заведение или магазин например. Наемателят има отговорност да поддържа наетата недвижима собственост и да плаща разноските по дребни повреди, дължащи се на ежедневната употреба.

Всички по-сериозни ремонтни дейности трябва да се поемат от наемодателя. Наемодателят също така е длъжен да изпълнява наредби по реда и управлението на етажната собственост, ако обектът на договора се намира в такава.

Договорите за наем могат да се сключат като безсрочни или да бъдат в срок не повече от 10 години, освен ако не става дума за търговска сделка. След изтичането на срока в договора, ако има такъв, наемателят трябва да освободи предмета на договора – къща, апартамент, друго помещение – и да плати за щетите, ако има такива.

Депозит при наем – какво трябва да знаете

Депозитът при наем на имот е сума, която наемателят заплаща на наемодателя преди или при влизане в имота като гаранция за изпълнение на задълженията си. Обикновено депозитът е в размер на едно или две месечни наемни вноски, но размерът му не е нормативно определен и страните договарят свободно.

Важно е в договора за наем да бъде изрично уредено при какви условия депозитът се връща, в какъв срок и при какви обстоятелства наемодателят може да го задържи изцяло или частично. Липсата на такива клаузи поражда чести спорове при прекратяване на наемното правоотношение. Препоръчваме изготвянето на приемо-предавателен протокол при влизане и при напускане на имота, за да може да се сравни неговото състояние и да се предотвратят спорове относно депозита.

Задължително ли е депозитът да се връща след наема?

Да, депозитът е задължителен за връщане при изтичане на договора, ако наемателят е изпълнявал задълженията си добросъвестно и не е причинявал вреди на имота над нормалното овехтяване. Наемодателят може да задържи суми само в случай на доказани щети или неплатени задължения. Именно затова приемо-предавателният протокол при напускане е от ключово значение.

Прекратяване на договор за наем

Прекратяването на договора за наем може да стане по различни начини в зависимост от вида на договора – срочен или безсрочен. При срочен договор наемното правоотношение се прекратява автоматично с изтичане на уговорения срок, освен ако страните не го продължат изрично или мълчаливо.

При безсрочен договор за наем всяка от страните може да го прекрати с предизвестие. Законът предвижда минимален срок на предизвестие от един месец, но страните могат да уговорят по-дълъг срок. Препоръчваме предизвестието да се отправя в писмена форма, за да се избегнат последващи спорове относно датата и начина на прекратяването.

Договорът за наем може да се прекрати предсрочно и при виновно неизпълнение от страна на наемателя – например при системно забавяне на наемните плащания или при използване на имота не по предназначение. В тези случаи наемодателят може да развали договора и да поиска освобождаване на имота.

Какво се случва, ако наемателят откаже да напусне след края на договора?

Ако наемателят откаже да освободи имота след изтичане на договора или след надлежно прекратяване, наемодателят може да предяви иск за принудително изваждане – иск по чл. 233 от Закона за задълженията и договорите. Производството се води пред районния съд и при уважаване на иска наемодателят получава изпълнителен лист, въз основа на който съдебен изпълнител може принудително да изведе наемателя.

Регистрация на договора за наем в НАП

Съгласно действащото законодателство наемодателят е задължен да декларира получените доходи от наем пред Националната агенция за приходите. Наемните доходи се облагат с данък върху доходите на физическите лица, а данъчната основа е наемната цена, намалена с 10 на сто нормативно признати разходи.

Сключването на писмен договор и надлежното му деклариране в НАП е в интерес и на двете страни – защитава наемателя при евентуален спор, а наемодателят изпълнява законовото си задължение и избягва санкции. Нашите адвокати могат да ви съдействат при правното оформяне на наемното правоотношение в цялост – от изготвяне на договора до консултация относно данъчните задължения.

Може ли договор за наем да се сключи само устно?

Законът не изисква задължителна писмена форма за действителността на договора за наем при наем на жилище. Устният договор е правно валиден, но крие съществен практически риск – при спор е изключително трудно да се докажат уговорените условия. Силно препоръчваме сключването на договора в писмена форма с нотариална заверка на подписите, особено при по-дълъг срок на наема или по-висока наемна цена.

При подписване и изготвяне на договор за наем и въпроси по клаузите му можете да се свържете с нас – адвокатска кантора SofLaw – Дотова и Божинова, за да ви помогнем и да избегнете неясноти при подписването.

Често задавани въпроси – договор за наем

Кой плаща ремонтите при наем – наемател или наемодател?

Дребните текущи разходи и повреди, дължащи се на нормалната употреба на имота, са за сметка на наемателя. По-сериозните ремонти и поправки, необходими за поддържане на имота в изправно и ползваемо състояние, са задължение на наемодателя. Препоръчваме в договора за наем изрично да се уточни кои разходи се поемат от коя страна, за да се избегнат спорове.

Може ли наемодателят да влиза в наетия имот без разрешение?

Не – наемодателят няма право да влиза в наетия имот без съгласието на наемателя, освен при спешни случаи, изискващи незабавна намеса за предотвратяване на щети. Правото на ползване принадлежи на наемателя за срока на договора и навлизането в имота без разрешение може да се квалифицира като нарушение на неприкосновеността на жилището.

Може ли наемателят да преотдаде имота под наем на трето лице?

По правило наемателят не може да преотдава наетия имот без изричното съгласие на наемодателя. Ако договорът за наем забранява преотдаването или мълчи по въпроса, наемодателят може да се противопостави на такова действие и дори да поиска разваляне на договора при нарушение.

Какви клаузи задължително трябва да има в договора за наем?

Добрият договор за наем задължително следва да съдържа: точно описание на наетия имот, размера на наемната цена и начина на плащане, срока на договора, размера и условията за връщане на депозита, правата и задълженията на двете страни, условията за прекратяване и предизвестие и разпределение на разходите за ремонти и консумативи.

Трябва ли договорът за наем да се нотариално заверява?

За жилищен наем законът не изисква нотариална заверка – достатъчна е обикновената писмена форма. Нотариалната заверка на подписите е препоръчителна при по-дълги срокове или по-висока наемна цена, тъй като улеснява доказването в евентуален съдебен спор. При наем на търговски обект за срок над 1 година нотариалната заверка е от по-голямо практическо значение за вписване в Имотния регистър.