Консултация при сделки с недвижими имоти

В повечето случаи покупката на едно жилище е свързана с ангажирането на брокер, значителен брой огледи, взимане на кредит и не на последно място – oще много разходи. Необходимо ли е обаче да се консултираме с адвокат, когато купуваме жилище? Нашето мнение е – ЗАДЪЛЖИТЕЛНО!

Консултация при сделки за недвижими имоти

Какво се случва обикновено?

Харасвате си някой имот в интернет, свързвате се с брокера на продавача и отивате на оглед. На практика, продавачът е този, който е наел брокера и той ще защитава именно неговите интереси.

И тук възниква въпросът: „Дали този брокер ще договори най-добрите за Вас условия и най-вече цена и дали ще Ви информира, ако имотът има някакъв проблем?”. Истината е, че целта му е да сключи сделката възможно най-бързо и да получи своята комисиона.

Поради това, напълно грешно е мисленето на доста от купувачите, че брокерът на продавача ще защитава и техните интереси. На практика това е невъзможно, тъй като интересите на продавач и купувач са коренно различни и винаги по-облагодетелствана е едната страна.

Точно заради това е препоръчително да се консултирате с адвокат, който да Ви съдейства при сключването на сделката и максимално да Ви предпази от евнтуални проблеми.

На практика много често брокерите предлагат „пълно правно обслужване” във връзка със закупуването на жилище без да имат необходимата компетентност за това. Те представят за подпис предварителни договори за закупуване на недвижим имот (без да е ясно от кого са изготвени), а освен това твърдят, че са проверили имота за „тежести”.

Какво казва обикновено брокерът: „Няма какво да Ви притеснява, имотът е чист, не е ипотекиран” и Ви представя удостоверение за вещни тежести. Всъщност това изобщо не е достатъчно. Основен въпрос при купуването на имот е въпросът за правото на сосбтвеност на продавача.

Брокерът обаче не само не се интересува и няма подробно да изследва собствеността на продавача, но в повечето случаи той няма компетентността да го направи, защото той не е юрист.

Всъщност и брокерът, и адвокатът са специалисти, но всеки в своята област и няма как единият да замести другия. Брокерът е търговец и той се занимава с търговската част на процеса – осъществяване на среща между продавача и купувача и успешно водене на преговорите, а адвокатът е този, който се занимава с юридическата част от сделката.

Повечето хора при покупката на имот изобщо не се замислят за консултацията с адвокат, тъй като смятат, че брокерът, банката и най-вече нотариусът са тези, които ще осигурят осъществяването на сделката и ще защитят техните права и законни интереси.

Това обаче не е точно така защото нито брокерът, нито нотариусът изследват подробно собствеността на имота, а проблемите, които могат да възникват са най-различни. Пример за такъв е ситуацията, в която продавачът не е действителен собственик на имота.

И въпреки че имотът няма никакви тежести, за което основно брокерът проверява, за Вас ще възникне един сериозен проблем, свързан с много разходи и главоболия.

Поради това повече от препоръчително е, след като сте взели решение за купуване на жилище, да се свържете с компетентен адвокат, който да Ви окаже пълно правно съдействие за сключване на сделката. Има редица проверки, които следва да бъдат извършени.

Снабдяването единствено с „удостоверение за тежести” от съответната служба по вписванията не е достатъчно. Важно е да имате предвид, че нотариусът, а още по-малко брокерът имат задължението да проверяват собствеността на имота подробно.

Нотариусът проверява само от „външна страна” документите, с които продавачът се легетимира като собственик – напр. нотариален акт, но нищо по-задълбочено. Понякога обаче тези документи са фалшифицирани. И въпреки че на пръв поглед изглеждат истински, всъщност не са – от което за Вас могат да възникнат редица проблеми.

Често срещана заблуда е, че щом една сделка е минала през нотариус, съответно щом разполагате с нотариален акт, то вече сте станали собственик и никой не може да Ви оспори правата. Това всъщност не е така. Възможно е, дори да имате нотариален акт, да не сте станали собственик на имота.

Адвокатът е този, който най-добре може да Ви съдейства, както във връзка с подробното и компетентно проучване на собствеността на имота, така и с оформяне на всички документи във връзка с прехвърлянето на собствеността – предварителни договори, споразумения, анекси, пълномощни, нотариален акт и други.

Важно е да знаете, че предвавителният договор създава редица задължения за Вас като купувач, затова не бива с лека ръка да подписвате „бланковия предварителен договор”, който брокерът Ви предоставя, без преди това да сте се консултирали с адвокат.

Повечето хора не се обръщат към адвокат тъй като или не са запознати с проблемите, които биха могли да възникнат при една некачествена проверка на имота, или с мисълта да спестят разхода за хонорар на адвоката. Истината е, че спокойствието, което може да си осигурите след консултация с адвокат, заслужава определен разход.

Предвид зачестилите имотни измами в последно време и предвид инвестицията, която правите при покупката на жилище, повече от препоръително е да се свържете с адвокат, който да проследи собствеността на въпросния имот и да Ви съдейства за изготвятнето на всички необходими документи по начин, по който Вашият интерес максимално да е защитен. Това от своя страна може да Ви спести безброй проблеми и разходи занапред.