Консултация при сделки с недвижими имоти

Консултацията с адвокат при сделки с недвижими имоти е стъпка, която повечето купувачи пропускат – и после съжаляват. Покупката на жилище е свързана с ангажиране на брокер, значителен брой огледи, взимане на кредит и немалко допълнителни разходи. Въпросът обаче не е дали можете да си позволите адвокат, а дали можете да си позволите да се откажете от него.

Консултация при сделки за недвижими имоти

Какво се случва обикновено?

Харесвате си някой имот в интернет, свързвате се с брокера на продавача и отивате на оглед. На практика продавачът е този, който е наел брокера и той ще защитава именно неговите интереси.

И тук възниква въпросът: дали този брокер ще договори най-добрите за Вас условия и най-вече цена, и дали ще Ви информира, ако имотът има някакъв проблем. Истината е, че целта му е да сключи сделката възможно най-бързо и да получи своята комисиона.

Поради това е напълно грешно мисленето на доста от купувачите, че брокерът на продавача ще защитава и техните интереси. На практика това е невъзможно, тъй като интересите на продавач и купувач са коренно различни и винаги по-облагодетелствана е едната страна.

Точно заради това е препоръчително да се консултирате с адвокат, който да Ви съдейства при сключването на сделката и максимално да Ви предпази от евентуални проблеми.

Може ли брокерът да замести адвоката при покупка на имот?

На практика много често брокерите предлагат пълно правно обслужване във връзка със закупуването на жилище, без да имат необходимата компетентност за това. Те представят за подпис предварителни договори за закупуване на недвижим имот, без да е ясно от кого са изготвени, а освен това твърдят, че са проверили имота за тежести.

Какво казва обикновено брокерът: имотът е чист, не е ипотекиран, и Ви представя удостоверение за вещни тежести от службата по вписванията. Всъщност това изобщо не е достатъчно. Основен въпрос при купуването на имот е въпросът за правото на собственост на продавача.

Брокерът не само не се интересува и няма подробно да изследва собствеността на продавача, но в повечето случаи той няма и компетентността да го направи, защото не е юрист. Всъщност и брокерът, и адвокатът са специалисти, но всеки в своята област. Брокерът е търговец – занимава се с търговската част на процеса, а адвокатът е този, който се занимава с юридическата страна на сделката.

Повечето хора при покупката на имот изобщо не се замислят за консултацията с адвокат, тъй като смятат, че брокерът, банката и най-вече нотариусът са тези, които ще осигурят осъществяването на сделката и ще защитят техните права и законни интереси.

Какво проверява нотариусът и какво не проверява?

Нотариусът проверява само от външна страна документите, с които продавачът се легитимира като собственик – например нотариален акт, но нищо по-задълбочено. Понякога обаче тези документи са фалшифицирани. И въпреки че на пръв поглед изглеждат истински, всъщност не са, от което за Вас могат да възникнат редица проблеми.

Нито брокерът, нито нотариусът изследват подробно собствеността на имота, а проблемите, които могат да възникнат, са най-различни. Пример за такъв е ситуацията, в която продавачът не е действителен собственик на имота. И въпреки че имотът няма никакви тежести – за което основно брокерът проверява – за Вас ще възникне един сериозен проблем, свързан с много разходи и главоболия.

Честа заблуда е, че щом една сделка е минала през нотариус, съответно щом разполагате с нотариален акт, вече сте станали собственик и никой не може да Ви оспори правата. Това не е така. Възможно е, дори да имате нотариален акт, да не сте станали собственик на имота.

Какви проверки извършва адвокатът при покупка на недвижим имот?

Адвокатът по недвижими имоти извършва цялостна правна проверка, която включва изследване на историята на собствеността в Агенцията по вписванията, проверка за наличие на законни и договорни ипотеки, искови молби, законни залози и запори, проверка в кадастралния регистър за съответствие на площи и граници, както и преглед на данъчни задължения и регулационния план на имота.

Снабдяването единствено с удостоверение за вещни тежести от съответната служба по вписванията не е достатъчно. Важно е да имате предвид, че нотариусът, а още по-малко брокерът, имат задължение да проверяват собствеността на имота подробно.

Адвокатът е този, който най-добре може да Ви съдейства, както във връзка с подробното и компетентно проучване на собствеността на имота, така и с оформяне на всички документи – предварителни договори, споразумения, анекси, пълномощни, нотариален акт и други.

Защо е важно адвокатът да провери предварителния договор?

Важно е да знаете, че предварителният договор създава редица задължения за Вас като купувач, затова не бива с лека ръка да подписвате бланковия предварителен договор, който брокерът Ви предоставя, без преди това да сте се консултирали с адвокат. Клаузите относно капарото, сроковете и последиците при неизпълнение могат да се окажат особено неизгодни за купувача, ако не са прецизно формулирани.

Повечето хора не се обръщат към адвокат, тъй като или не са запознати с проблемите, които биха могли да възникнат при некачествена проверка на имота, или искат да спестят разхода за хонорар на адвоката. Истината е, че спокойствието, което може да си осигурите след консултация с адвокат, заслужава определен разход.

Предвид зачестилите имотни измами в последно време и предвид инвестицията, която правите при покупката на жилище, повече от препоръчително е да се свържете с адвокат, който да проследи собствеността на въпросния имот и да Ви съдейства за изготвянето на всички необходими документи по начин, по който Вашият интерес максимално да е защитен. Това от своя страна може да Ви спести безброй проблеми и разходи занапред.

Ако вече сте се сблъскали с имотен спор след покупка, воденето на имотно дело с помощта на опитен адвокат е най-сигурният начин да защитите правата си.

Често задавани въпроси при сделки с недвижими имоти

Задължителна ли е консултацията с адвокат при покупка на имот?

Законово тя не е задължителна, но на практика е силно препоръчителна. Адвокатът извършва проверки, които нито брокерът, нито нотариусът са длъжни да правят – включително изследване на историята на собствеността и наличието на скрити тежести. Тази проверка може да предотврати загубата на вложената сума при имотна измама.

Какво включва правната проверка на имот?

Правната проверка включва преглед на историята на собствеността в Агенцията по вписванията, проверка за ипотеки, запори и искови молби, проверка в кадастралния регистър, преглед на данъчни задължения и на документите, с които продавачът се легитимира като собственик. При покупка на имот в строеж се проверяват и разрешителните за строеж и учреденото право на строеж.

Колко струва консултацията с адвокат при имотна сделка?

Хонорарът на адвоката при сделка с недвижим имот зависи от вида и сложността на правните действия. Минималните адвокатски възнаграждения са регламентирани с наредба. В сравнение с цената на самия имот разходът за адвокат е незначителен, като се има предвид какви проблеми и разходи може да предотврати навременната правна проверка.

Може ли нотариусът да защити интересите ми при покупка на имот?

Нотариусът проверява документите само от формална страна и удостоверява волята на страните при изповядване на сделката. Той не е длъжен да изследва подробно историята на собствеността, нито да Ви консултира относно рисковете на конкретната сделка. Тази роля се изпълнява от адвоката на купувача.

Какво да направя, ако разбера, че имотът има скрит проблем след покупката?

При установени скрити недостатъци или проблем със собствеността след покупката е необходимо незабавно да се консултирате с адвокат. В зависимост от конкретния случай могат да бъдат предприети действия за разваляне на сделката, предявяване на иск за обезщетение или оспорване на нотариалния акт. Сроковете за защита на правата при подобни казуси са важни, затова не бива да отлагате.