Изготвяне на нотариален акт

Нотариалният акт е официалният документ, който удостоверява правото на собственост върху недвижим имот в България. Изготвянето на нотариален акт е задължителна стъпка при всяка сделка с имот – покупко-продажба, дарение, замяна или прехвърляне по наследство. Без надлежно оформен и вписан нотариален акт прехвърлянето на собствеността няма правно действие. Адвокатска кантора SofLaw.bg съдейства при подготовката на пълния комплект документи и изготвя проекта на нотариален акт, за да протече сделката Ви гладко и без забавяния.

Важно е нотариалният акт да не се бърка с предварителния договор за покупко-продажба. Предварителният договор е с подготвителен характер и описва цена, права и задължения на страните, но не води до прехвърляне на собственост. Едва нотариалният акт прехвърля правото на собственост от продавача към купувача.

Видове нотариални актове при сделки с имоти

Нотариалният акт е задължителен при всяко прехвърляне на право на собственост върху недвижим имот. Основните видове нотариални актове при имотни сделки са:

• Нотариален акт за покупко-продажба – издава се при закупуване на жилище, парцел, офис или друг вид недвижим имот;
• Нотариален акт за дарение – при безвъзмездно прехвърляне на собственост между лица, най-често между роднини;
• Нотариален акт за учредяване на вещни права – при учредяване на право на ползване, право на строеж или сервитутни права;
• Констативен нотариален акт – за установяване на собственост, придобита по наследство или по давност, когато собственикът не разполага с акт на свое име.

Всеки вид нотариален акт има свои специфични изисквания към документацията и процедурата по изповядване. При констативния нотариален акт например се различават два подвида – по писмени документи и по обстоятелствена проверка с разпит на свидетели.

Как протича процедурата по изготвяне на нотариален акт?

Нотариалният акт се изповядва задължително пред нотариус – той удостоверява волята на страните и вписва сделката. Адвокатът изготвя проекта на нотариалния акт предварително, като подготвя и проверява целия комплект документи, извършва справки за тежести и ипотеки и гарантира, че актът съдържа всички необходими реквизити.

Преди подписването нотариусът проверява самоличността и дееспособността на страните, прочита съдържанието на акта и след подписване от страните и нотариуса документът поражда правно действие.

Какви са задължителните реквизити на нотариалния акт?

Всеки нотариален акт трябва да съдържа определени реквизити, за да бъде валиден – данни за нотариуса и номера на акта в нотариалния регистър, пълна индивидуализация на имота (местоположение, площ, идентификатор по кадастрална карта, граници), данни за страните по сделката, цена и начин на плащане (при покупко-продажба), както и декларации по чл. 264 от ДОПК и чл. 25 от ЗННД. Липсата на задължителен реквизит може да доведе до отказ от вписване или до оспорване на сделката.

Как се вписва нотариалният акт и колко време отнема?

Издаденият нотариален акт се вписва в Службата по вписвания към Имотния регистър, отговаряща за актове по прехвърляне на собственост, ипотеки и свързани вещноправни казуси. Нотариалният акт не се получава в деня на подписването, а след финализиране на процедурата по вписване, която обикновено отнема няколко работни дни. След вписването купувачът получава заверен препис на нотариалния акт, който служи като негов документ за собственост.

Необходими документи за изповядване на нотариален акт

Стандартният комплект документи за изготвяне на нотариален акт при покупко-продажба включва:

• Документ за собственост на продавача (нотариален акт, договор или съдебно решение);
• Актуална данъчна оценка на имота, издадена от общинската данъчна служба;
• Удостоверение за тежести от Агенцията по вписванията;
• Скица на имота от кадастъра (при поземлени имоти) или схема (при самостоятелни обекти);
• Удостоверение за липса на задължения за местни данъци и такси;
• Лични документи на двете страни;
• Удостоверение за семейно положение на продавача.

При продажба на имот в режим на съпружеска имуществена общност е необходимо и нотариално заверено съгласие на съпруга. При наследствен имот се изискват допълнителни удостоверения за наследници. Ако някоя от страните не може да присъства лично, сделката се извършва чрез пълномощно с нотариална заверка на подписа и съдържанието.

Адвокатите от SofLaw.bg проверяват предварително наличието и редовността на всеки документ, за да не се стигне до забавяне в деня на сделката.

Такси и разходи при нотариален акт

Колко струва нотариален акт при покупко-продажба на имот?

При изповядване на нотариален акт се дължат три вида разходи. Нотариалната такса се изчислява върху удостоверявания материален интерес по Тарифата за нотариалните такси към ЗННД – взима се по-високата стойност между данъчната оценка и продажната цена. Към нотариалната такса се начислява и 20% ДДС, тъй като всички нотариуси в България са регистрирани по ДДС.

Местният данък при прехвърляне на имот варира според общината, като обикновено е в диапазона от 2 до 3 процента от по-високата между данъчната оценка и продажната цена. Таксата за вписване в Агенцията по вписванията е 0,1 процента от стойността на сделката. Всички тези разходи се заплащат в деня на сделката и е важно страните да са подготвени за тях предварително.

По-ниска нотариална такса с готов проект от адвокат

Когато нотариусът изготвя проекта на нотариалния акт, таксата за удостоверяване се удвоява съгласно чл. 94, ал. 2 от ЗННД. Затова е по-изгодно страните да представят готов проект, изготвен от адвокат. По този начин се заплаща само стандартната такса за удостоверяване, а адвокатският хонорар в повечето случаи е по-нисък от разликата в нотариалната такса.

Кой плаща нотариалните такси – купувачът или продавачът?

По закон разходите по прехвърлянето са за сметка на приобретателя – купувача, освен ако страните не са уговорили друго в предварителния договор. В практиката нерядко разходите се поемат поравно или изцяло от купувача. Продавачът обичайно поема разходите за набавяне на документи като данъчна оценка, скица и удостоверение за тежести. Уточняването на това разпределение при сключване на предварителния договор е препоръчително, за да се избегнат недоразумения при изповядването.

Роля на адвоката при изготвяне на нотариален акт

Ангажирането на адвокат при сделка с недвижим имот предпазва от скъпо струващи грешки – непроверени тежести, оспорена собственост, неверни реквизити или непълни документи. Адвокатите от SofLaw.bg – кантора за недвижими имоти изготвят проекта на нотариалния акт, извършват всички предварителни справки и проверки, координират сделката между страните и нотариуса и следят за законосъобразното й провеждане.

Освен правна сигурност, изготвянето на проект от адвокат носи и финансова полза – спестява се удвоената нотариална такса, която се дължи, когато нотариусът изготвя проекта. При по-сложни сделки – например с наследствени имоти, имоти в съсобственост или с учредени вещни права – ролята на адвоката е от ключово значение за правилното структуриране на акта и избягване на бъдещи спорове.

Вижте още: Отмяна на нотариален акт

Често задавани въпроси за нотариалния акт

Може ли нотариален акт да се изповяда без адвокат?

Законът не изисква задължително участие на адвокат при подписване на нотариален акт. Въпреки това ангажирането на адвокат е силно препоръчително, тъй като той проверява правния статус на имота, изготвя проекта на акта и гарантира, че всички документи са редовни. Без адвокат рискувате да пропуснете тежести, ипотеки или проблеми със собствеността.

Каква е разликата между нотариален акт и констативен нотариален акт?

Нотариалният акт за покупко-продажба или дарение удостоверява прехвърлянето на собственост между две страни. Констативният нотариален акт не прехвърля собственост, а установява вече съществуващо право – например при наследство или придобиване по давност. Той се издава по молба на собственика въз основа на писмени документи или чрез обстоятелствена проверка.

Колко време отнема подготовката и изповядването на нотариален акт?

Подготовката на документите обикновено отнема между 5 и 10 работни дни в зависимост от сложността на сделката и наличието на всички необходими удостоверения. Самото изповядване пред нотариус се извършва в рамките на един ден. След подписването вписването в Служба по вписвания отнема допълнително няколко работни дни, след което се получава заверен препис.

Може ли нотариален акт да бъде оспорен или отменен?

Нотариалният акт може да бъде оспорен по съдебен ред при наличие на основания като измама, грешка, заплаха или нарушение на закона. Констативният нотариален акт може да бъде оспорен от трето лице, което претендира собственост върху същия имот. Процедурата по отмяна се води пред съда и изисква представяне на доказателства за порока на сделката.

Необходимо ли е пълномощно, ако една от страните не може да присъства?

Когато купувачът или продавачът не може да присъства лично при изповядването, сделката може да се извърши чрез пълномощник. Пълномощното трябва да бъде с нотариална заверка на подписа и съдържанието и да съдържа точно описание на имота, цената и условията на сделката. Адвокатите от SofLaw.bg съдействат при изготвянето на пълномощни за имотни сделки.