Предварителен договор за покупко-продажба

Предварителният договор за покупко-продажба на недвижим имот е документът, който урежда отношенията между купувач и продавач преди сключването на окончателния нотариален акт. Този договор има съществено значение за сигурността на имотната сделка, тъй като в него се фиксират цената, сроковете, капарото и условията, при които ще се извърши покупко-продажбата. Правната уредба на предварителния договор е в чл. 19 от Закона за задълженията и договорите.

Ние от адвокатска кантора Дотова и Божинова изготвяме предварителни договори за покупко-продажба, които защитават интересите на нашите клиенти и предотвратяват евентуални рискове при сделката.

Какво трябва да съдържа предварителният договор за покупко-продажба?

Предварителният договор за покупко-продажба на имот трябва да съдържа всички съществени условия на окончателния договор. Ето основните елементи, които не бива да липсват:

• Пълно описание на имота – адрес, площ, идентификатор по кадастрална карта, граници;
• Крайна продажна цена на имота, валута и начин на плащане;
• Размер на капарото и условия за връщането му;
• Краен срок за сключване на окончателния нотариален акт – с точна дата (ден, месец, година);
• Дата или срок за предаване на владението върху имота;
• Декларация от продавача, че имотът няма вещноправни тежести – ипотеки, възбрани, вписани искови молби или права на трети лица;
• Клаузи за неустойки при неизпълнение на задълженията от която и да е страна;
• Условия за разваляне на договора.

При нужда от съдействие при сделки с недвижими имоти, адвокатите на SofLaw.bg могат да проверят всеки договор преди подписване и да Ви предупредят за евентуални клаузи, които крият правни рискове.

Капаро при предварителен договор за покупко-продажба

Капарото (задатъкът) при предварителен договор за покупко-продажба на имот служи като гаранция за сериозността на намеренията на двете страни. Обичайният размер на капарото е между 10 и 20 процента от продажната цена, но може да бъде договорен свободно.

Съгласно чл. 93 от ЗЗД, ако купувачът не изпълни задължението си да сключи окончателен договор, продавачът има право да задържи капарото. Ако продавачът не изпълни задължението си, купувачът може да иска връщане на капарото в двоен размер. Тези правила са диспозитивни и могат да бъдат променени с изрична уговорка в договора.

Внимавайте дали в предварителния договор е ясно записано при какви условия капарото подлежи на връщане. Липсата на такава клауза може да доведе до загуба на платеното капаро.

Имотни измами с предварителен договор

Имотните измами с предварителен договор са разпространен проблем, от който трябва да се предпазите. Най-честите рискове включват продажба на имот с вещни тежести, които продавачът умишлено укрива, сключване на няколко предварителни договора за един и същ имот с различни купувачи, както и фалшифициране на документи за собственост.

За да се защитите от имотни измами, препоръчваме да извършите предварителна проверка на имота преди подписването на договора. Проверката включва справка в Имотния регистър за наличие на тежести, справка за идентичност на продавача със записания собственик и проверка за вписани искови молби. Повече за вещноправните тежести и тяхното значение можете да прочетете в нашия информационен материал. Адвокатът може да извърши тези проверки и да ви предупреди за евентуални рискове.

Предварителен договор за покупко-продажба на имот в строеж

При покупка на имот в строеж предварителният договор има още по-голямо значение, тъй като окончателният нотариален акт може да бъде сключен едва след въвеждане на сградата в експлоатация. В договора задължително трябва да се посочи крайната дата, до която строителят ще получи Удостоверение за въвеждане в експлоатация (Акт 16).

Допълнителни клаузи, които са важни при имот в строеж, включват описание на довършителните работи и стандарта на изпълнение, график на плащанията обвързан с етапите на строителство и неустойки при забава от страна на строителя. Имайте предвид, че при имот в строеж нерядко се учредява и право на строеж, което следва да бъде надлежно вписано в Имотния регистър.

Цена за изготвяне на предварителен договор

Цената за изготвяне на предварителен договор за покупко-продажба на имот от адвокат зависи от сложността на сделката. Стандартният адвокатски хонорар включва изготвяне на договора, проверка на имота за тежести и консултация относно рисковете. При по-сложни случаи, като имот с ипотека или имот в строеж, хонорарът може да бъде по-висок.

Нотариалната заверка на предварителния договор не е задължителна по закон, но е силно препоръчителна, тъй като придава допълнителна правна сигурност на сделката. При нотариална заверка се дължи допълнителна нотариална такса. Когато сделката е финализирана, адвокатите ни могат да окажат пълно съдействие и при изготвянето на нотариален акт.

Задължителна ли е нотариалната заверка на предварителен договор?

Предварителният договор за покупко-продажба на недвижим имот е валиден и в обикновена писмена форма – нотариалната заверка не е задължително изискване. Въпреки това препоръчваме нотариална заверка на подписите, тъй като тя удостоверява самоличността на страните и датата на сключване. Вписването на предварителния договор в Имотния регистър е възможно само при нотариална заверка и осигурява защита срещу последващи разпореждания с имота.

Какво се случва при разваляне на предварителен договор?

Всяка от страните може да развали предварителния договор, ако другата страна не изпълни задълженията си в уговорения срок. При разваляне поради вина на купувача, продавачът задържа капарото. При разваляне поради вина на продавача, купувачът може да иска връщане на капарото в двоен размер или да предяви иск по чл. 19, ал. 3 от ЗЗД за обявяване на предварителния договор за окончателен от съда. При нужда от процесуална защита в такъв случай, екипът ни е на разположение и за водене на имотни дела.

Какви рискове крие предварителен договор за имот с ипотека?

При покупка на имот с ипотека предварителният договор трябва да съдържа изрична уговорка за заличаване на ипотеката преди или при сключването на нотариалния акт. Трябва ясно да се посочи кой поема разходите по заличаването и в какъв срок ипотеката ще бъде вдигната. Без такива клаузи купувачът рискува да придобие имот, обременен с чужд дълг.

Какви документи са необходими за предварителен договор?

За изготвяне на предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот са необходими документ за собственост на имота (нотариален акт, съдебно решение или друг), актуална скица или схема от кадастралната карта, данъчна оценка на имота, удостоверение за семейно положение на продавача и лични документи на страните. При имот в строеж допълнително се изисква разрешение за строеж и одобрени архитектурни проекти.

Винаги можете да се свържете с нас, за да изготвим предварителния договор за вашата имотна сделка и да сте сигурни, че всичко е законно и изрядно.

Често задавани въпроси за предварителния договор за покупко-продажба

Какво е предварителен договор за покупко-продажба?

Предварителният договор за покупко-продажба е писмено споразумение между продавач и купувач, с което те се задължават да сключат окончателен нотариален акт при договорени условия. Той урежда цената, капарото, сроковете и задълженията на двете страни преди финализирането на сделката. Правната му уредба се съдържа в чл. 19 от Закона за задълженията и договорите.

Колко е капарото при предварителен договор за имот?

Капарото при предварителен договор за покупко-продажба на имот обикновено е между 10 и 20 процента от договорената цена, но страните могат да уговорят различен размер. Ако купувачът се откаже, капарото остава при продавача. Ако продавачът се откаже, дължи връщане на двойния размер на капарото съгласно чл. 93 от ЗЗД.

Може ли предварителен договор за имот да се обяви за окончателен от съда?

Да. При отказ на едната страна да сключи окончателния нотариален акт, другата страна може да подаде иск по чл. 19, ал. 3 от ЗЗД. Съдът може да обяви предварителния договор за окончателен, ако са изпълнени всички условия по него. Решението на съда замества нотариалния акт и се вписва в Имотния регистър.

Трябва ли да се вписва предварителният договор в Имотния регистър?

Вписването не е задължително, но е силно препоръчително. Вписаният предварителен договор защитава купувача от последващи разпореждания с имота – продажба на трето лице или учредяване на ипотека. За вписване е необходима нотариална заверка на подписите. Без вписване купувачът разчита единствено на личната отговорност на продавача.

Каква е разликата между предварителен договор и нотариален акт?

Предварителният договор е споразумение за бъдеща покупко-продажба и може да се сключи в обикновена писмена форма. Нотариалният акт е окончателният документ, с който реално се прехвърля собствеността и се сключва задължително пред нотариус. Едва с вписването на нотариалния акт купувачът става официален собственик на имота.