Придобиване на имот по давност

За да придобиете собственост върху даден имот, можете да го направите по няколко начина – да го купите, да го наследите или да го придобиете по давност. И тъй като въпросът с придобиването на имот по давност може да се окаже неясен за доста хора, ние от адвокатска кантора „SofLaw – Дотова и Божинова“ сме тук, за да ви обясним какво е придобиване на имот по давност и как точно става.

Насреща сме за всякакви консултации и въпроси по този и по други юридически казуси, с които се сблъсквате. В практиката ни често срещаме лица, които владеят даден имот, без да имат документ за неговата собственост. Ако и вие сте в такава ситуация, това може да ви донесе много бъдещи проблеми и спорове около собствеността. И точно, за да избегнете тези проблеми е важно да сте запознати с придобиването на имот по давност и да знаете как става и към кого да се обърнете.

Какво представлява придобиването на имот по давност и какви са условията, за да се случи

Владеенето на даден имот означава, че лице упражнява фактическа власт върху имота, тоест живее в него или го поддържа. А давността е периодът от време, което след изтичането си има съответните последици. Придобивната давност означава, че този който владее имота, придобива правото на собствеността му.

За да се придобие имот по давност, трябва да са налице определени условия, които да са изпълнени. За да придобие имот по давност, лицето трябва да владее имота. Трябва да упражнява фактическата власт върху съответния имот, без значение дали го прави лично или чрез друго лице.

Важно е владелецът на имота да показва с поведението си, че има намерение да владее, а не просто да държи имота. Според Закона за собствеността владелецът е собственик на имота и го държи за свой, докато не се докаже, че държи имота за другиго.

Следващото условие, за да се придобие имот по давност е владението на имота да продължава определено от закона време. Владелецът трябва да е с непрекъсната фактическа власт и да е предприел мерки да избегне въздействието на други лица върху дадения имот.

Според Закона за собствеността и по конкретно чл. 70 от него придобиването на имота по давност може да стане след 5 години, ако имотът е владян добросъвестно. А ако владеенето е недобросъвестно (без право на ползване), периодът според чл. 79 от същия закон се увеличава на 10 години от владеенето. За съдействие или още информация по въпроса, можете да потърсите правна консултация, за да ви обясним и да ви помогнем, ако сте в подобна ситуация и искате да придобиете собствеността върху имот.

Добросъвестно и недобросъвестно владение – каква е разликата

Какво е добросъвестно владение на имот?

Добросъвестен владелец по смисъла на чл. 70 от Закона за собствеността е лице, което владее имота на правно основание, годно да го направи собственик, без да знае, че праводателят му не е собственик или че предписаната от закона форма е опорочена. Типичен пример е лице, което е купило имот с нотариален акт, но впоследствие се окаже, че актът е с порок. При добросъвестно владение давностният срок е 5 години.

Какво е недобросъвестно владение на имот?

Недобросъвестен е владелецът, който знае, че не е собственик на имота, но въпреки това упражнява фактическа власт върху него и го държи за свой. При недобросъвестно владение законът изисква изтичането на по-дълъг срок – 10 години, преди да може да се придобие собствеността по давност съгласно чл. 79 от Закона за собствеността.

Прекъсване и спиране на придобивната давност

Придобивната давност не тече автоматично и неизменно – тя може да бъде прекъсната или спряна. Давността се прекъсва, когато собственикът предяви иск за собственост или предприеме действия, с които оспорва владението. При прекъсване изтеклото до момента време не се зачита и давностният срок започва да тече наново.

Давността се спира при определени обстоятелства, например когато между владелеца и собственика съществува правна пречка за предявяване на иск. При спиране изтеклото преди спирането време се запазва и давностният срок продължава след отпадане на пречката.

Важно е да знаете, че владелецът може да присъедини към своето владение и владението на предишния владелец. Това е т.нар. присъединяване на владение и позволява сроковете да се събират, ако всички условия за владение са изпълнени. При наличие на спор за собственост между съсобственици, адвокатите на SofLaw.bg могат да ви представляват и в такива производства.

Как се признава придобиването на имот по давност – процедура

Изтичането на давностния срок само по себе си не прехвърля автоматично собствеността върху владелеца. Необходимо е собствеността да бъде официално призната и документирана. Съществуват два основни пътя за това.

Първият е извънсъдебен – снабдяване с констативен нотариален акт по реда на чл. 587 от Гражданския процесуален кодекс. Нотариусът установява чрез разпит на свидетели, че владението е упражнявано в необходимия срок и при законовите условия, след което издава нотариален акт, с който признава собствеността. Адвокатите ни могат да Ви съдействат при изготвянето на нотариален акт по давност и при подготовката на необходимите документи.

Вторият път е съдебен – при оспорвана собственост се предявява установителен иск пред съда. Съдът се произнася дали са налице всички условия за придобиване по давност и при положително решение владелецът може да се снабди с документ за собственост въз основа на съдебното решение. При нужда от процесуална защита по имотни дела, екипът на SofLaw.bg е на Ваше разположение.

Какви документи са необходими за придобиване на имот по давност?

При извънсъдебния ред е необходимо да се представят пред нотариуса доказателства за продължително и непрекъснато владение – данъчни декларации, платени местни данъци за имота, свидетелски показания, договори за наем с трети лица или документи за извършени ремонти. Колкото повече документални доказателства бъдат събрани, толкова по-убедително ще бъде владението. При консултация с адвокат по недвижими имоти може да получите конкретни насоки кои документи са необходими за вашия конкретен случай.

Често задавани въпроси за придобиване на имот по давност

Колко години трябва да се владее имот, за да се придобие по давност?

Срокът зависи от вида на владението. При добросъвестно владение, при което лицето е имало законово основание, но то се е оказало опорочено, срокът е 5 години. При недобросъвестно владение, при което лицето знае, че не е собственик, срокът е 10 години. И в двата случая владението трябва да е непрекъснато и явно.

Може ли да се придобие по давност имот – държавна или общинска собственост?

Не. Придобивната давност не тече по отношение на имоти – публична държавна или публична общинска собственост. За имоти – частна държавна или частна общинска собственост, придобивната давност беше изрично спряна с изменения в Закона за собствеността и понастоящем тези имоти не могат да се придобиват по давност от частни лица.

Какво се случва, ако собственикът оспори владението преди изтичане на давността?

Ако собственикът предяви иск за собственост или предприеме действия, с които оспорва владението, давността се прекъсва. Изтеклото до момента давностно владение не се зачита и срокът започва да тече наново от нулата. Затова е важно да сте наясно с правното положение на имота и да действате своевременно.

Признава ли се придобиването по давност автоматично след изтичане на срока?

Не – изтичането на давностния срок не прехвърля автоматично собствеността. Необходимо е владелецът да предприеме активни действия за признаване на правото му – или да се снабди с констативен нотариален акт по извънсъдебен ред, или да предяви установителен иск пред съда. Без официален документ придобитата по давност собственост не може да бъде вписана в Имотния регистър.

Може ли да се изгуби придобита по давност собственост?

Да. Дори след изтичане на давностния срок, ако собственикът предяви иск в рамките на предвидените в закона срокове, съдът може да се произнесе в негова полза, ако установи, че условията за придобиване по давност не са изпълнени. Освен това ако владелецът не се снабди с документ за собственост и не впише имота, рискува да изгуби правото си при последваща разпоредителна сделка от страна на стария собственик.