Право на ползване

Правото на ползване на недвижим имот е едно от основните ограничени вещни права в българското право и дава възможност на лице, което не е собственик, да използва законно чужд имот. Знаете ли, че даден имот може да се използва от човек без да е негов собственик? За да се случи това, ползвателят трябва да разполага с надлежно учредено право на ползване.

С него освен права възникват и конкретни задължения за ползвателя и ограничения за собственика. Ако се чудите какви са и какво точно Ви дава правото на ползване, ние, адвокатите по недвижимо право, сме тук, за да Ви обясним и информираме по въпроса.

Право на ползване – същност, задължения и ограничения

Правото на ползване дава право на лице, което не е собственик и не е наемател, да използва нечий имот. Това право се дава от собственика на имота и се учредява с нотариален акт, който трябва да се впише в Агенцията по вписванията. Учредяването може да бъде безвъзмездно или срещу насрещна престация – например парично обезщетение.

Какви права дава правото на ползване на ползвателя?

Ползвателят, който е получил право на ползване върху имота, може да се разпорежда с него като със собствен и има право да го отдава на трети лица под наем. Той обаче не може да продаде или дари имота, който ползва. Също така ползвателят няма право да прехвърля правото си на ползване на друго лице – то е строго лично и непрехвърлимо.

Важно е да знаете, че правото на ползване не може да се придобие по наследство. То се учредява само с изрично отстъпване от страна на собственика и по правило е пожизнено – погасява се автоматично със смъртта на ползвателя. При нужда от правна консултация относно обхвата на правото, препоръчваме да се свържете с адвокат преди подписване на каквито и да е документи.

Какви са задълженията на ползвателя към имота?

С правото на ползване възникват и конкретни задължения към ползвателя, освен ако не е договорено друго със собственика, отстъпил правото. Задълженията, които има ползвателят към имота, са следните:

• да заплаща всички разноски, свързани с поддръжката на имота;
• да заплаща данъци и такси за имота;
• да застрахова имота в полза на собственика и да плаща застрахователните премии;
• при посегателство или вреда върху имота да уведоми незабавно собственика;
• при прекратяване на правото на ползване да върне и освободи имота.

Какви ограничения налага правото на ползване върху собственика?

Правото на ползване налага съществени ограничения на собственика, предоставил имота си. Той е длъжен да търпи ползвателя и действията му в имота, без да му пречи. На практика собственикът запазва т.нар. гола собственост – правото да се разпорежда с имота чрез продажба или дарение, но не може да го ползва лично, докато правото на ползване е в сила.

Поради тази причина при изготвянето на нотариалния акт за учредяване е важно всички условия, срокове и задължения на двете страни да бъдат прецизно формулирани от адвокат.

Как се прекратява правото на ползване?

Правото на ползване се прекратява по няколко начина. Най-честите са:

• смърт на ползвателя – правото се погасява автоматично и не преминава към наследниците;
• изтичане на уговорен срок, ако правото е учредено срочно, а не пожизнено;
• доброволен отказ – ползвателят подава декларация за отказ с нотариална заверка на подписа, която задължително се вписва в Агенцията по вписванията;
• сливане – когато ползвателят стане собственик на имота.

Ако искате да дадете на някого право на ползване на имота Ви или да прекратите такова, ние от адвокатска кантора SofLaw – Дотова и Божинова – можем да Ви помогнем с нашия опит и експертни познания в сферата.

При свързани имотни въпроси като право на строеж или делба на недвижими имоти, нашият екип е на Ваше разположение за пълно правно съдействие.

Често задавани въпроси за правото на ползване

Какво е право на ползване на недвижим имот?

Правото на ползване е ограничено вещно право, което дава на ползвателя възможността да използва чужд недвижим имот и да получава плодовете от него, без да е собственик. То се учредява с нотариален акт, вписан в Агенцията по вписванията, и е строго лично – не може да се прехвърля или наследява.

Може ли ползвателят да отдава имота под наем?

Да, ползвателят има право да отдава имота под наем на трети лица и да получава наемните приходи. Той обаче не може да продава, дарява или прехвърля самото право на ползване на друго лице. Разпореждането с имота – продажба и дарение – остава изключително право на собственика.

Колко време трае правото на ползване?

По правило правото на ползване е пожизнено и се прекратява автоматично със смъртта на ползвателя. То може да бъде учредено и за определен срок, ако страните са го уговорили изрично в нотариалния акт. В никакъв случай обаче не преминава към наследниците на ползвателя след неговата смърт.

Как се учредява правото на ползване?

Правото на ползване се учредява с нотариален акт, изготвен от нотариус в района на имота. Актът задължително се вписва в Агенцията по вписванията, за да породи действие спрямо трети лица. Учредяването може да бъде безвъзмездно или срещу заплащане, като условията се договарят между собственика и ползвателя преди изповядването пред нотариус.

Какво се случва с правото на ползване при продажба на имота?

При продажба на имот, върху който е учредено право на ползване, купувачът придобива имота заедно с тежестта – правото на ползване остава в сила до прекратяването му. Собственикът може да продаде имота, но новият купувач е длъжен да търпи ползвателя до изтичане на срока или до смъртта му. Поради тази причина е важно при покупка на имот да се извърши пълна правна проверка за наличие на учредени вещни права.