Право на строеж

Ако се интересувате от строежа на собствен имот, е добре да сте запознати с правата, които имате в тази сфера. Правото на строеж е ограничено вещно право, което позволява на дадено лице да построи сграда или друг вид постройка върху чужда земя. Ние от SofLaw.bg се стараем да предоставим лесно разбираема информация относно различни правни ситуации, свързани с недвижими имоти.

Правото на строеж се различава от другите вещни права. То цели създаването на нова вещ – в случая постройка, която се намира на територията на недвижим имот, притежаван от друг субект. В правната доктрина това право е познато и като суперфиция.

Правото на строеж се учредява с договор между собственика на земята и лицето, което има желание да построи сграда върху нея. При такива правоотношения се налага вписване в съответния имотен регистър.

Основни характеристики на правото на строеж

Собствеността върху строежа и срокът са основни характеристики на правото на строеж. Собствеността върху постройката и имота се разпределя между различни лица. Лицето, което според договора има право да направи строеж, става собственик на построената сграда. Собственик на земята си остава другото лице, което не притежава собственост на сградата.

Правото на строеж обикновено е срочно, което означава, че се учредява за определен период от време. След изтичане на този срок, собствеността върху построеното може да премине към собственика на земята, ако не е уговорено друго.

Важно уточнение е, че правото на строеж се предоставя срещу заплащане. То може да бъде изплатено еднократно или да се прави на периодични плащания. Допустимо е обаче то да бъде учредено и безвъзмездно, ако страните са се уговорили така.

Какви са видовете право на строеж?

Правото на строеж може да обхваща изграждането на нова сграда върху чужд терен, но също така и надстрояване или пристрояване на вече съществуваща сграда. При надстрояването се добавят нови етажи към съществуваща постройка, а при пристрояването – нова площ в хоризонтална посока. И в двата случая е необходимо правото да бъде учредено надлежно с нотариален акт и да отговаря на действащите устройствени планове. Консултацията с адвокат по недвижими имоти преди учредяването е важна стъпка за избягване на правни рискове.

Процедура за учредяване на правото на строеж

Тази процедура включва подготовката на договор във формата на нотариален акт. Сключването му се прави пред нотариус, който оперира в района, в който се намира недвижимият имот.

Предпочитана практика е преди да се сключи договорът за правото на строеж да се подготви предварителен документ, в който да се впишат всички уговорки между страните. Важно е в предварителния договор точно да се определи размерът на обезщетението, което ще се дължи срещу учреденото право на строеж. Повече за значението на предварителния договор може да прочетете на страницата ни за предварителен договор за покупко-продажба.

Договорът се сключва задължително като нотариален акт и се вписва в Имотния регистър към Агенцията по вписванията. Той може да бъде възмезден или безвъзмезден. Важно е в договора да бъде посочен обемът на предоставеното право на строеж. В това число се включват площ, етажност и други параметри на бъдещата сграда. Тези ограничения трябва да са в съответствие с подробния устройствен план на сградата, който е издаден от главния архитект на района. Нашият екип може да съдейства и при изготвянето на нотариален акт за правото на строеж.

Понякога се налага правото на строеж да бъде определено чрез съдебно дело. Ако ви предстои такова, може да се консултирате с адвокатите на нашата кантора, които ще ви помогнат в подготовката за съдебния процес.

Погасяване и прекратяване на правото на строеж

Правото на строеж може да се погаси на няколко основания. Най-честото от тях е изтичането на уговорения срок, след което правото се прекратява по силата на самия договор. Друго основание е погасяване по давност – ако носителят на правото не е започнал строителство в законоустановения срок от 5 години, правото се погасява. Освен това страните могат да се споразумеят за прекратяване по взаимно съгласие. При прекратяване собственикът на земята по правило придобива построеното, освен ако договорът не предвижда различно уреждане на отношенията.

Може ли правото на строеж да се прехвърли или да се наследи?

Правото на строеж е прехвърлимо и може да бъде предмет на покупко-продажба, дарение или замяна. То подлежи и на наследяване, тъй като преминава към наследниците на носителя му. Всяко прехвърляне изисква нотариална форма и вписване в Имотния регистър. При необходимост от водене на имотно дело, свързано с право на строеж, адвокатите на SofLaw.bg могат да осигурят процесуално представителство.

Често задавани въпроси за правото на строеж

Какво е право на строеж?

Правото на строеж е ограничено вещно право, което дава на определено лице възможността да построи сграда или постройка върху чужд имот и да стане собственик на построеното. Земята и сградата се притежават от различни лица – собственикът на терена и носителят на правото на строеж.

Как се учредява право на строеж?

Правото на строеж се учредява с договор, сключен задължително под формата на нотариален акт пред нотариус, компетентен за района на имота. Договорът трябва да бъде вписан в Имотния регистър към Агенцията по вписванията, за да породи действие спрямо трети лица.

Колко трае правото на строеж?

Правото на строеж може да бъде учредено за определен срок или безсрочно. Когато е срочно, след изтичането му собствеността върху постройката по правило преминава към собственика на земята. Ако носителят на правото не започне строителство в срок от 5 години, правото се погасява по давност.

Задължително ли е да се плаща за право на строеж?

Не – правото на строеж може да бъде учредено както срещу заплащане (еднократно или на вноски), така и безвъзмездно. Условията се определят свободно от страните и се вписват в нотариалния акт. На практика обаче в повечето случаи се дължи обезщетение в полза на собственика на земята.

Какво се случва с правото на строеж при продажба на земята?

При прехвърляне на собствеността върху земята правото на строеж не се погасява. То е вещно право, обвързано с имота, а не с личността на собственика. Новият собственик на земята е длъжен да зачита учреденото право на строеж, тъй като то е вписано в Имотния регистър и е видимо при проверка на имота.